回归常识,理性看待房企高负债

发布日期:2019-11-12 来源:网络整理 浏览量:
  •   最近,因为一位高管离职创业,背负“高负债”舆论标签的泰禾集团又被推至风口浪尖。由头换一换,还是炒冷饭。

      被财富和名利裹挟的房地产行业,历来是舆论关注的焦点。那些拥有惊人财富的地产大佬,和庞大规模的房企,天然就是众多所谓财经媒体和部分自媒体收割阅读量的最佳“名利场”。

      于是,每年房地产行业的年报季都会引来一惊一乍的声音。远的有地产大佬王健林和他的万达地产。2015年刚刚问鼎全球华人首富的王健林,就遭受了无厘头的诘问《“首负”王健林?万达地产负债达4205亿元》。

      此后高负债这个“梗”,就像一块狗皮膏药,被反复贴在那些有进取心的房企身上,从万达到恒大、碧桂园和万科,再到融创和泰禾。从2015年至今,可谓年年炒作。印象中,最耸人听闻的当属去年业绩发布后,老牌龙头万科深陷负债超万亿,“负”可敌国的舆论误读中。

      “高负债镣铐”就这样被戴到房企身上,挥之不去。话说,有时候拿着放大镜聚焦简单的财务指标,忽略行业的特殊性,很可能陷入不识庐山真面目的尴尬。

      壹

      解释下房企高负债的基本逻辑。以这两年发展迅猛的泰禾为例,这家TOP20房企早先发布了2018年年报,尽管总资产约2473亿元,同比增长17.8%,营收收入达309.85亿元,同比增长27.35%,净利润25.55亿元,同比增长20.25%。但被人说道的还是负债达2112.47亿元,资产负债率86.88%,净资产负债率高达279.19%。叠加之前的降价促销、转让项目股权、质押股权等举措,一时发酵为舆论关注的焦点。

      泰禾的高负债是如何产生的?三年前,随着地产步入白银时代,行业集中度不断提升,房企规模之战打响。对规模的追逐使许多有志房企走上主动加杠杆之路。泰禾选择在2016年和2017年开始弯道超车,通过逆周期持续并购一举拿下了大量的廉价土地储备,迅速做大销售规模。

      不过2018年房地产融资收紧之后,关于泰禾负债高企的说法开始甚嚣尘上。事实上,泰禾的负债状况在地产行业中并不算糟糕。以刚刚发布年报的TOP10房企绿地为例,2018年总负债为9276.2亿元,资产负债率达89.49%,远超泰禾,净负债率也达到172%。

      看起来,绿地负债指标相当之高,尤其是资产负债率接近90%,远超70%的警戒线。但如果以此来判断其偿债能力,可能会犯形而上学的错误。

      比绿地总负债更高的其实大有人在。在TOP10中,恒大、碧桂园、万科等负债均超万亿。相关数据统计,131家A股房企负债近8万亿。TOP10房企资产负债率普遍维持在70%~90%之间,净负债率超过150%的占一小半。

      与其它行业不同,房企的高负债有其特殊性。由于房地产行业实施预售制,房企从拿到预售许可证到项目交房完工至少需要1~2年,国内会计制度规定,这期间收到的款项,只能记预收账款,在财务报表上呈现的是负债,决定了房企的高负债是一种行业普遍现象。同时,近两年房地产销售状况良好,销售越好计入负债的应收账款越高,造成房企负债率普遍较高,也就是说销售越多,卖的越快,资产负债率可能越高。

      只能说,拿总负债,资产负债率,净负债率等指标判断一家房企安不安全,基本上都是外行,与那些只看市盈率就炒股的人一样,犯了刻舟求剑的毛病。

      比如,绿地庞大的总负债中包含预收账款3382亿元,若加以剔除,则负债率将大幅下降。尤其2018年实现经营性现金流量净额422亿元,是绿地历史最好水平。穆迪、标普等国际评级机构对绿地维持“稳定”评级,中诚信国内评级则重回3A。

      贰

      于房企而言,简单粗暴地盯住负债率指标,并将其一刀切地定性为“激进加杠杆”、“风险高”是不合理的。不同房企加杠杆的动机与方式,有息负债的结构,利润率水平、利润结转的节奏都是不同的。要识别房企信用资质的差异,还需要进一步挖掘每家房企高负债率的成因,挖掘其相似负债率背后的微观差异。

      重点在于:毛利率能否覆盖融资成本?股东回报率能否覆盖负债的成本?高负债率背后的资产是好还是差,变现快还是慢。

      一定程度上说,高负债体现的是战略上的积极,是信心,也是企业家精神。比如泰禾高负债的B面是泰禾用这些债务拿了充足而物美价廉的土地储备,对应着未来的销售额,基本上就是未来的行业排名。

      企业发展和风险控制的关键点是拿便宜的好地,同时控制好现金流。只有把地拿好,才能打造好品质,最终实现较好的收益。这恰恰是泰禾的逻辑所在。

      截至2018年末,泰禾持有土储建面460.76万平方米,在建项目计容建面1489.16万平方米,拥有90余个项目,主要集中在一二线城市。

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