物业:业委会是否可以查询物业公司的公共收益

发布日期:2019-05-26 来源:网络整理 浏览量:
  • 近年来,随着房地产业和物业的不断发展,物业服务行业出现了一种现象,即业主委员会成立后第一件事情便是忙乎着炒掉物业服务企业,重新选聘新的物业服务企业。操作的办法基本上先通过审查物业服务企业的公共收益账目,寻找解聘物业服务企业的理由。

    物业:业委会是否可以查询物业公司的公共收益

    问题

    业委会是否可以查询物业公司的公共收益账目?

    律师意见

    物业服务企业收取费用有两种方式:包干制或者酬金制。关于是否能查询物业公司公共收益账目需要区分情况讨论。

    情况一:酬金制

    1.答复:

    物业服务企业实行酬金制收费方式的,物业管理的各项资金应当按规定建账立制,其收支情况应当定期公布,接受全体业主的监督,业委会在经过业主大会授权后有权审查物业公司公共收益账目。可以直接审查亦可以委托会计师审查。若物业合同中没有约定仍有权审查。查账权由法律赋予。若物业公司拒绝审查,可以向人民法院起诉。需要的证据包括:业委会依法成立的证明;业主大会授权证明;物业公司拒绝查账的证明。

    2.依据:

    《最高人民法院关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

    第十三条:业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:

    (一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;

    (二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;

    (三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;

    (四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;

    (五)其他应当向业主公开的情况和资料。

    《国家发展和改革委员会会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》

    第9条第3款:酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

    第12条:实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。

    《最高人民法院审判业务意见(民一庭意见)》

    依法成立的业主委员会在其职权范围内,经业主代表大会授权,有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜,以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。与物业管理无关的、个别或部分业主事宜,业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。

    情况二:包干制

    1、答复:包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。因为包干制下物业服务企业是自主经营、自负盈亏的,物业公司收取的物业费由物业公司自由支配,物业公司取得收益归物业公司所有。因此,在包干制下,物业公司的公共收益账目与业主无利害关系,业主无权查账,所以业委会更无权查账。

    2、依据:《国家发展和改革委员会会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》第9条第2款规定:包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

    文:重庆扬华律师事务所 田少帅

    主编:重庆扬华律师事务所 李晶

    图片:网络

    排版:重庆扬华律师事务所 田蓓蓓

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